Округляем глаза? Сколько будет стоить самая дешевая и самая дорогая квартира в Москве в 2026-м

Квартира в Москве всё больше становится маркером социального разрыва — от крошечных студий за МКАДом до пентхаусов в ЦАО с ценником в миллиарды. Рынок столичной недвижимости растягивается в разные стороны, и разница между «доступным» минимумом и роскошным максимумом с каждым годом только усиливается. Узнали у экспертов, сколько нужно денег, чтобы купить самую дешевую и самую дорогую квартиру в Москве в 2026 году, и почему ценовой разрыв между «бабушатниками» и элиткой будет только расти.

Столичная агломерация остается инвестиционно привлекательной и в ближайшие годы не утратит этого статуса. Рост цен на новостройки в 2026 году продолжится, чему способствует совокупность факторов, повышающих интерес покупателей к такому жилью:

1. Сокращение предложения. В Москве снизилось количество разрешений на строительство, а выход новых проектов на рынок замедлился.

2. Дефицит жилья при стабильном спросе. Ограниченное предложение на фоне устойчивого инвестиционного и покупательского спроса подталкивает цены вверх.

3. Современное качество жилья. Новые квартиры часто продаются с актуальным ремонтом или в формате, не требующем серьезных вложений, что снижает дополнительные расходы.

4. Комфортные планировки. Современные проекты предлагают продуманные решения, панорамные окна и больше света.

5. Развитая среда в жилых комплексах. Новостройки всё чаще включают благоустроенные дворы, детские площадки и общественные пространства.

«Сейчас самый дешевый лот в новостройках можно найти за 6,6 миллиона рублей — это студия 19 кв. м в Новой Москве, в „голом бетоне“, с ожидаемой выдачей ключей в конце 2026 года. А премиальное жилье достигает цен 6 миллионов рублей за квадратный метр», — рассказала MSK1.RU эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, соучредитель агентства недвижимости Greatspace Ирина Асоулюк.

«При этом на рынке новостроек в Москве можно встретить и доступные предложения. Например, квартиры от застройщиков начинаются от 11 миллионов рублей. Это создает возможность для покупателей с разными финансовыми возможностями найти подходящее жилье», — добавляет основатель компании по недвижимости Karina Real Estate L.L.C. Наталья Алекперова.

Спрос на вторичное жилье в Москве, как правило, демонстрирует меньшую динамику по сравнению с новостройками, но всё сильно зависит от локации. В Центральном административном округе, например, интерес к вторичному рынку остается стабильным и высоким. В остальных районах привлекательность «вторички» часто уступает современным комплексам.

«Многие покупатели обращают внимание на развитую инфраструктуру, которая включает в себя удобный доступ к общественному транспорту, таким как станции метро, а также наличие детских садов, школ и медицинских учреждений в непосредственной близости. Эти факторы играют ключевую роль в принятии решения о покупке», — отметила в разговоре с MSK1.RU Наталья Алекперова.

По текущей динамике рынка и прогнозам аналитических агентств можно ожидать, что в 2026 году стоимость жилья в Москве продолжит умеренно расти — в среднем в пределах 5–10% в зависимости от сегмента. Резких скачков не предвидится, но и падения цен не ожидается.

«Падение цен возможно только при серьезных изменениях в ипотечных программах или при резком увеличении объемов предложения. На данный момент таких предпосылок нет», — объясняет MSK1.RU эксперт агентства недвижимости Oxe сapital Константин Гладков.

Цены на комфортное и качественное жилье с хорошим современным ремонтом будут продолжать увеличиваться. В премиальных проектах цены будут расти быстрее, чем в бизнес- и комфорт-классе. Застройщики продолжат стимулировать спрос, предлагая разные программы — рассрочку или субсидированную ипотеку, где часть процентов в первые годы кредита может выплачивать застройщик.

«Не стоит забывать и про объективное удорожание строительства. Увеличение стоимости строительных материалов и логистики напрямую влияет на себестоимость объектов. Реалии рынка: если себестоимость строительства растет, то и конечная стоимость жилья увеличивается, — замечает Ирина Асоулюк. — Дополнительный драйвер для роста цен — возможное изменение условий „Семейной ипотеки“ и сокращение или ужесточение льготных программ для их большей адресности».

Основываясь на текущих предложениях на открытом рынке и прогнозах роста из-за повышения НДС, ценовой диапазон в 2026 году может составить примерно от 2,5 млн до 7,6+ млрд рублей. Важно понимать, что это оценка на основе открытых данных. Реальный рынок может предлагать единичные объекты как дешевле (например, с серьезными компромиссами), так и дороже (эксклюзивные лоты, не представленные публично).

«Для прогноза мы взяли самый дорогой и самый дешевый объекты, представленные на открытом рынке в Москве: студия 10,5 м² за 2,45 млн рублей и пентхаус 782 м² за 7,26 млрд руб, — рассказала MSK1.RU эксперт сервиса недвижимости Domeo ESTATE Полина Файзуллина. — Повышение НДС до 22% может добавить к стоимости новостроек до 5%, что для элитного сегмента может формально поднять цену до 7,6 млрд руб. На вторичном рынке минимальные цены могут незначительно вырасти из-за увеличения расходов на комиссии агентств недвижимости, юридические услуги, сдвинувшись в диапазон 2,5–2,7 млн руб».

Пока самые доступные квартиры в новых проектах столицы можно найти примерно за 6,5 млн рублей. Эксперты полагают, что уже в следующем году, с учетом общего роста цен, стартовые предложения будут начинаться в диапазоне 7–8 млн рублей. Речь идет, как правило, о квартирах эконом- и комфорт-класса в удаленных районах Москвы, с небольшим метражом и базовыми характеристиками.

В сегменте элитной недвижимости рост цен традиционно опережает средние показатели из-за ограниченного числа качественных и по-настоящему уникальных объектов. В 2026 году верхняя планка может сместиться в диапазон 8,5–9,5 млрд рублей. Такой сценарий особенно вероятен в случае выхода на рынок новых эксклюзивных пентхаусов и проектов супер-премиум-класса, где цена определяется не только метражом, но и уникальностью локации, архитектуры и формата жилья.

«Если говорить об общем прогнозе по рынку, то при базовом сценарии новостройки в 2026 году подорожают в среднем на 5–7%. Вторичный рынок может показать более заметный рост — в пределах 10–12%, что связано со стабильным спросом и ограниченным выбором ликвидных объектов. В элитном сегменте цены, по моим оценкам, вырастут на 7–10%, а по отдельным уникальным объектам рост может быть ещё выше», — обьяснил Константин Гладков.

В 2025 году в Москве подорожали съемные однушки — посмотрите, что предлагают за немаленькие деньги. Сами арендаторы не устают рассказывать, какие неприятные сюрпризы скрывают съемные квартиры и с чем приходится сталкиваться. А этот текст понравится арендодателям, здесь простые лайфхаки, как с небольшими вложениями сделать современное жилье из «бабушатника».