«У собственников было время действовать. Теперь очередь государства». Архитектор — о реновации в Москве и о том, есть ли альтернативы сносу

Программа реновации остается одной из самых острых и обсуждаемых проблем для москвичей. Тысячи жильцов ежегодно покидают панельные пятиэтажки, чтобы переехать в высотные новостройки, но не все довольны таким агрессивным перекраиванием облика столицы.

Недавно мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что под снос по программе реновации попадут не только пятиэтажки, но также 9- и 12-этажные дома. Эта новость возмутила москвичей: многие полагали, что обновление жилого фонда ограничится аварийными хрущевками.

Корреспондент MSK1.RU обсудила последнюю инициативу мэра и программу реновации в целом с архитектором Никитой Маликовым, руководителем бюро «М+П».

— Сергей Собянин, анонсировав включение в реновацию 9- и 12-этажных домов, заявил, что они могут быть «даже опаснее пятиэтажных хрущевок». Думаете, это оправдано?

— Про советские панельные дома я могу сказать, что, скорее всего, они действительно изношены. Грубо говоря, у всех зданий есть период жизни до капитального ремонта. Он составляет для типовой панельной застройки обычно от 30 до 50 лет с момента строительства. За это время изнашиваются сети, возникают проблемы с кровлей, с подвалом, требуется проверка несущей способности — стены буквально нужно «потыкать», проверить трещины и так далее.

Чтобы такие дома прямо разрушались и падали — я не уверен. Однако есть еще нюанс: многие квартиры, особенно в 90-х, переделывали без разрешений. Люди видели стену и говорили — давай-ка сделаем проем. Иногда это были несущие стены, и это, разумеется, никак не узаканивалось, не делался проект изменения несущих элементов. Иногда хватает одного жильца, который снесет несущую стену — и все, постройку по закону можно признать небезопасной.

Для таких домов есть два пути — либо капитальная реконструкция, либо снос.

— Давайте подробнее поговорим о «капитальной реконструкции». Что именно нужно предпринять, чтобы спасти такие дома от сноса? И чья это зона ответственности?

— Перед тем, как рассуждать на эту тему, важно понимать, что в России, как правило, у многоквартирных домов много собственников. По сути, домом владеют все его жильцы, и именно они вправе принимать решения о капитальном ремонте или реконструкции.

Например, в Германии — ее любят приводить как пример успешного обновления панельного жилого фонда — все устроено по-другому. Там дома часто принадлежат одному собственнику или компании. Если нужно провести реконструкцию, муниципалитет присылает компании-собственнику уведомление: ваш дом требует ремонта. Владелец берет кредит у банка, делает реконструкцию, и потом, чтобы вернуть деньги, просто включает их в квартплату жильцов. В квитанциях появляется строка: плата за кредит на реконструкцию дома. Иногда, кстати, она сильно увеличивает коммунальные платежи, но зато у жильцов теперь обновленный дом с красивым фасадом, новыми коммуникациями, лифтами и так далее.

— То есть жильцов даже не спрашивают, хотят ли они участвовать?

— В большинстве случаев никто никого не спрашивает. Пришло уведомление — все, значит, реконструкции быть. Иногда ставка по кредиту льготная, но не всегда. Не нравится — съезжайте.

— Есть страны, в которых обновление жилого фонда, как в России, берет на себя государство?

— Конечно. Во многих странах государство ремонтирует за свой счет. Точнее государство инициирует, создает условия и программы, а девелоперские компании занимаются реновацией. Например, в Южной Корее. Стоит двадцатиэтажка — ее сносят, строят дом в сорок этажей. Половину из них отдают прежним собственникам, а остальные продают.

— По сути, в Москве так же: увеличивается этажность, появляются квартиры на продажу, уплотняется застройка. Государство окупает затраты на снос и строительство.

— Кому-то выгода от этого точно есть. Не знаю, как именно сейчас распределяются деньги в Москве, но девелоперам — да. Снесли, часть квартир отдали жителям, остальное продали.

— В России многоквартирный дом — собственность его жильцов. И в этом главная проблема: централизованно с ним что-то сделать сложно?

— Именно. Если не все согласны — ничего не выйдет. По закону даже, чтобы повесить кондиционер на фасад, нужно согласие большинства собственников. Хотя, конечно, никто этим не занимается.

На самом деле, люди вообще едва ли хотят во что-то вкладываться все вместе. Вот, например, у нас в Твери действует программа ПМИ — поддержка местных инициатив. Жители хотят что-то изменить: например, благоустроить двор или добавить парковочных мест. Делают проект, подают заявку, им компенсируют часть стоимости — иногда 90%. Остальное — скидываются сами. Отличные условия. И, вы думаете, много желающих? Им говорят: «Вот вам деньги, просто немного вложитесь». А они — «нам что, миллион скидываться?» Есть те, кто берет инициативу в свои руки и организовывается. Примерно 40 грантов в год раздают. Но большинство, все же, не могут договориться. 

Есть сценарии, когда такие решения принимать проще. Например, если собственники создали ТСЖ. Все по закону, совместное управление. Но тогда все жильцы должны вовремя платить квартплату и нет возможности откосить или затянуть, иначе просто отключат подачу ресурсов. Ведь если есть УК, она из своего бюджета компенсирует долги. А с ТСЖ уже без вариантов.

— Получается, если жители не хотят сноса, но и организоваться не могут — это тупик?

— Верно. Поэтому к реновации я отношусь более или менее спокойно. По сути, власти говорят жильцам: ребята, вы имели время что-то сделать, но не сделали — тогда мы будем действовать. Реновация сейчас касается не всех домов в России. Поэтому у большинства есть возможность собраться и повлиять на ситуацию. 

У нас еще достаточно лояльный к собственникам закон: при компенсации квартиры площадь новой должна быть больше прежней.

— Хотя застройщики, насколько знаю, хитрят — увеличивают квадратуру за счет коридоров, а жилая площадь почти не меняется.

— Наверное, бывает. А бывает, с компенсациями за жилье в России люди сами себе палки в колеса вставляют. Есть, например, такая история — частный дом сносят под шоссе. Собственнику выплатят его кадастровую стоимость. Но люди в России часто сами занижают кадастр, чтобы меньше платить налогов. А потом жалуются, что компенсация маленькая. Я, например, настоял, чтобы кадастр моего дома был не ниже его реальной стоимости. Я готов платить не полторы, а три тысячи в год, но зато буду спокоен.

— Давайте вернемся к реновации. То, что людей возмущает больше всего (кроме качества самих домов) — это чрезмерная плотность и высотность застройки. Кто вырос в пятиэтажках, привык: зеленые дворы, мало машин, мало соседей. А теперь — башни на сотни квартир, каменные джунгли.

— Про качество домов сказать ничего не могу, я еще не видел достаточное количество новых квартир, но, думаю, жалобы есть и будут. А вот в плане плотности и высотности — да, здесь мы движемся по азиатскому пути. Но подумайте об этом вот в каком ключе. Все хотят жить в малоэтажке с парком и ресторанами в шаговой доступности, но никто не хочет платить за это миллионы. Чем плотнее район, тем больше инфраструктуры и тем она дешевле. «ВкусВилл» не откроется в районе на тысячу жителей. Ему нужно десять тысяч. Хотите сервис — придется жить в плотной застройке.

Может быть, если бы этот аспект реновации более активно освещали, для кого-то такой аргумент стал бы весомым. Вообще какой-то качественной информационной кампании таким проектам часто не хватает. Чтобы горожанам могли объяснить, что к чему, в какие сроки и с какими преимуществами. Хотя в Москве, вроде бы, с этим лучше.

А, говоря в целом, одна из главных проблем — в коротком планировании. В Европе могут сказать: мы будем реновировать этот район 50 лет. Потому что ставка по кредитам стабильна. У нас — нет.

— Подводя итог, можно ли сказать, что для крупных российских городов реновация — единственный выход? Советская застройка будет снесена так или иначе?

— Можно было сохранить часть зданий, отремонтировать их, а пустоты между ними — застроить. В Берлине так делают: если панельки стоят на достаточном расстоянии, между ними просто встраивают новые дома. Но у нас слишком строгие нормы по инсоляции, САНПИН и прочее — мы не можем от этого отойти. Вот закроют солнце пятиэтажкам, жильцы будут жаловаться.

Вообще, что бы власти ни сделали, всегда будут недовольные. Ничего не делать — плохо. Делать как в Европе — плохо. Делать как сейчас в Москве — опять плохо.

Выход есть один: люди сами могли бы объединиться. Сделать и согласовать проект ремонта дома с надстройкой пары этажей, взять кредит, и, когда реконструкция закончится, продать новые квартиры, чтобы этот кредит вернуть. Они получают, по сути, прочный, комфортный и не слишком высотный дом, при этом они не лишатся своего привычного жилья, соседей и в целом окружения. Такие примеры есть даже в Москве. Но, увы, мало домов, где всем 100% жильцов хватит сознательности и мотивации воплотить подобный проект. Поэтому в реалиях сегодняшнего дня большая часть типовой советской застройки обречена на снос.

Как могли бы выглядеть панельные дома, если бы власти занялись их обновлением, а не сносом, показал на своих эскизах Станислав Моргун. А о проблемах московской программы реновации мы рассказываем в отдельном сюжете.